２０％安く造る！中村一晴の減築コンサルティング
もし、あなた様が遊休地の有効活用、既存のアバート・マンションなどの老朽化、または土地を購入して新築などを考えている場合、どちらに依頼されますか？
多くの方は、このような場合、大手メーカーや地元の有力工務店などに相談されるはずです。
しかし、こういったカタチで事業を始めてしまうと、大変危険なので注意が必要です。
なぜなら、建築会社は建てることが仕事だからです。
もし、あなたが自分でお住まいになる住宅を建築されるのであれば
- 会社が大きい
- 大手だから安心できる
- 買替を検討しているが、スムーズに売却したい！
- 地元だとアフターなどがしっかりしている
などの理由で決定することをお薦めします。
もちろん、賃貸事業の場合も建築会社を決定するときは、上記のような理由も必要な条件ではあります。
しかし、目的は建物を完成することではなく、あくまでも収益をあげることです。
賃貸事業には税務、法令条の制限、ファイナンス、賃貸市場動向、入居者ニーズ、建築知識、
デザイン知識、不動産管理などあらゆる面から総合的に判断することが必要です。
総合的に判断することが必要ではありますが、実情はこのようにトータル的に判断できる人は非常に少ないものです。
ほとんどの人のアパート・マンションを建てるときのパターンとして、
あなた様が最初に相談を持ちかけるところから始まり、
工務店から付き合いのある不動産業者へ、
または、不動産業者から提携している建築会社へ、
あるいは銀行の担当者から取引先の工務店の社長へ・・・と
どうしても、元々付き合いのある業者同士で仕事が進んでいくものです。
このような場合、どうしても「なあなあ」になってしまい、総合的に事業を総合的に修正できる人がいません。
ですから、総合的にさまざまな事業の分野をまとめて修正を行いながら、業者のやりやすい方法ではなく、オーナー様の事業を効果的に運営するプロのサポートが必要になってきます。
減築コンサルティングとはどのような制度なのか？
結論から言えば、どのような建物を計画するのかということにつきます。
なぜなら、完成したあとでは満室にできる賃貸物件にするために間取を直したり、デザインを変えたりする必要があり、多大な費用でペイできなくなる可能性があるからです。
賃貸事業は企画するときから完成するまでの作業が特に重要で、成功するも、しないも企画力で８０％は左右するのです。
当社では、あなた様の賃貸事業に纏わるあらゆる分野に精通した専属のアドバイザーがオーナー様の事業をサポートさせていただく、減築コンサルティング制度を導入しております。
この減築コンサルティング制度は、単なるコンサルタントではありません。
立地調査、市場調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されたシステムです。
そして、もっとも効果的なのは建築費を削減することです。
賃貸事業を成功するための条件のひとつは、いい物をどれだけ安く造れるかです。
同じ品質であれば、1億円より、9000万、8000万円の方が収益性はアップするのは言うまでもありません。
しかし、現実にコスト削減をやってみようとしても、正しい知識がなければ、結局は手抜き工事や質の低下となってしまうだけなのです。
最近では、私のコスト削減実績、ノウハウが認められ、書籍として発売されております。
もし、あなた様がコスト削減だけを実行したいのであれば、本書をお読みなれば成果をあげることができます。
でも、「今はトライ＆エラーを繰り返している時間はない」、あるいは「自分の時間を費やすより、専門家に頼んで総合的にサポートを受けたい」ということであれば、このサービスをおススメいたします。
当社の減築コンサルティング制度ではどんな効果があるのか？
- 敷地調査
計画地を現地調査、役所調査を実施したうえで敷地を有効的に使う為にはどうすればいいのか？
またどのような用途のものを建築することができるのか十分に検討したうえで、設計する前の下準備をします。 - 市場調査
計画地の地域、場所によって、入居者の需要も異なってきます。
需要に適した間取、仕様、設備、その他の付加価値として何が有効的なのか？競合物件に長期的に勝つ為の戦略プランを決定します。 - 事業収支計画
基本プランに基づき、長期的に安定した利益を出す為のアドバイスを致します。
オーナー様の希望に沿わない場合はキャンセルもできますので、まずは具体的に計画し判断できる材料として形にすることが大事なことです。 - 金融機関の交渉、および提出書類の作成
ある程度の方向性が決まったら、金融機関へ資金調達の確約を取ります。
お客様に有利なる条件を引き出せるよう、金融機関が融資したくなる為の材料をつくり書類として提出します。
いくらいい企画ができても、借入条件が悪いとキャッシュも残りません。
いくらよい案件でも伝える技術、納得させる為の書類が無ければ、有利な条件も引き出せないのです。 - 設計業務
基本プランを基に本設計をしていきます。
資産価値の高いものにする為には施工も大事ですが、設計も重要な作業となります。
ただ、予算がかかりすぎる設計も困ったものです。意味のない部分にお金をかけたり、必要以上の構 造、メンテナンスが過度に必要なデザインなど、総合的に安心できる建物、お金のかからない建物にす るための進捗をとりながら進めていきます。 - 仕様決定
いくらいい間取でも、デザインや色使いにセンスが無いと入居者にも受け入れてもらえません。
実際、入居を決める際には見た目も大事なポイントになるのです。当社の専属コーディネーターが入居者に好まれる仕様をコーディネートします。 - 建築費の見直し
建物の仕様、構造、設備が決定したら、ある程度の発注価格を出します。
私も含めて、当社のスタッフは設計、施工に携わってきたものばかりですので、質を落とさず価格を下げる為の具体的な案をだし、効果的な合い見積もりを取るための準備をします。 - コスト調査、価格交渉
見積が揃った段階で具体的にそこからコストを削減するために価格分析を行います。
材料費、施工費を徹底的に調査し、もっとも安くできるように各メーカー、建築会社と交渉していきます。 - 施工会社の選定
当社は施工会社ではありませんので、実際に施工する会社を決定する為の候補を出します。
もちろん、会社の経営状態、施工実績、アフターサービス力などを調査した上でアドバイスさせていただきます。 - 請負契約書のアドバイス
施工会社が決定したら、施工中、完成後の請負契約上のリスクを回避した内容に修正するためのアドバイスを行います。 - 工程管理
着工したら、完成まで図面どおりに施工されているか？手抜き工事はないか？工程の遅れはないか？
など進捗をあわせて管理し、定期的に工程会議を実施しながら品質、予算を守るための問題点を解決し ます。 - 募集業務のアドバイス
完成する前に入居者を予約状態にするための案を実行します。 - 賃貸借契約書のアドバイス
満室経営でも、入居者とのトラブルで思わぬ出費があったり、家賃滞納で見込んでいる賃料が入ってこなければ意味はありません。入居中のリスクを回避できる契約書にすることで安定した経営もできるのです。 - 管理会社の決定
入居者のトラブル、建物、設備のトラブルなどは生活している以上、発生するものです。ここをしっかり管理してくれる会社に頼まないと、入居者の不満となり、退去の原因となります。
賃貸管理をしている不動産屋はたくさんありますが、しっかり管理できている業者は以外に少ないのです。
減築コンサルティングはいったい、いくらなのか？
さて、肝心の費用についてですが、ご依頼の地域や開発規模によって異なりますが、基本的に新築工事は設計料込みで工事費の５％となります。（改修、リノベーション工事の場合、１０％となります）
もし、あなた様が設計事務所などに頼んだ場合は、おそらく７％前後はかかります。
しかも、設計会社はあくまでも設計業務のみです。
また、その場合、賃貸経営や資金調達、税務のプロではありませんから、これらの専門的な分野に関しては、あなた自身が勉強するか、税理士や不動産業者にさらに頼まなくてはなりません。 当社の減築コンサルティングであれば、企画から完成までをフルサポートしていますので、費用は割安になるかと思います。
また、この減築コンサルティング制度は、オーナー様と十分な打ち合わせが必要になってきます。
あくまでも、賃貸経営はオーナー様の目的によって、手段も異なってくる為です。
ですから、『金は払うから、全部お前がやれ』とあなたがオーナーとして何もせず、とにかく儲かればいいんだという考えの人のご依頼は受けることはできません。
少々高飛車に聞こえるかもしれませんが、不動産投資成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。
今後１年の間に、事業をお考えの方は、是非、減築コンサルティング制度の導入をご検討ください。 必ずやあなたの事業が成功するきっかけになるはずです。
ただし、何度も申し上げますが、クオリティー保守のため対応可能な案件は年間ほんの数件が限度になります。本年度対応可能な案件が一杯になりましたら、折角お問い合わせをいただいてもサポートさせていただくことはできなくなります。
もし、当社の減築コンサルティング制度の導入を真剣に検討されたいという場合には、無料で導入にあたっての電話相談をお受けいたしますので、今すぐこちらからからお問い合わせください。
あなた様の不動産投資のお手伝いができますことを楽しみにしております。
株式会社 インベスターバンク
代表取締役
追伸：
もし、現在アパート、マンションを企画していて利回りが９％以下なら、まずはご相談ください。
そのまま進めて安定した経営はまずできないでしょう。
当社では依頼するか、しないかは別として事前相談を受け付けています。
確かにどんなサービスなのか？具体的な費用はいくらかかるのか？計画を検討している土地でも事業が成り立つのか？と様々な不安、疑問もあるかと思います。
ですから、そのような方ついてはまず事前相談を受け付けております。こちらからお問い合わせください。私が直接あなたのお悩みに無料でお答えします。
必ず「儲かる事業が提案できる」とはいえませんが、もしかしたら私とほんの少しの会話が成功へのきっかけになるかもしれません。
ただし、依頼するつもりはないけど参考意見として話を聞きたいだけというのはご遠慮願います。
最近、依頼される前に他社で提案された計画予定の図面や計画書を先に郵送し、内容を見て欲しいという方も多くいらっしゃいます。
やはり、比較するものがないと具体的な話もしづらいですからそこまでは無料でやらせて頂いております。
ご希望の方はこちらからお問い合わせください。